El contrato de alquiler o arrendamiento con opción a compra no aparece regulado como tal en nuestro ordenamiento jurídico, habiendo de acudir a la normativa aplicable a los contratos de arrendamiento por un lado, y a la aplicable a los contratos de compraventa por otro, para conocer su configuración jurídica (derechos y obligaciones de la partes contratantes).
En el ámbito fiscal, en el supuesto de que la operación se lleve a cabo entre particulares (si el arrendador-vendedor es una sociedad habrá de tenerse en cuenta la normativa reguladora del IVA y del Impuesto de Sociedades), debemos diferenciar los disntintos conceptos económicos integrantes de este contrato híbrido, a saber, prima por derecho a opción de compra, rentas mensuales de alquiler, cantidades de estas últimas que se entiendan aplicables al precio de la compraventa, e importe final a satisfacer de ser ejercitado tal derecho.
Respecto a la prima, a nivel autonómico, el arredatario será sujeto pasivo del ITPyAJD, ya que se considera hecho impositivo las “promesas y opciones”. La base liquidable estará constiruida por el importe satisfecho en concepto de prima, o por el 5% del valor de la operación (el mayor de los dos anteriores).
La antedicha prima también deberá declararse por el arrendador en el ejercicio correspondiente de IRPF, según indica, entre otras, la consulta V3139-18 de la Dirección General de Tributos:
"Por
tanto, la concesión de la opción de compra sobre un inmueble produce en el
concedente una ganancia de patrimonio según lo dispuesto en el artículo 33.1 de
la LIRPF, que nace en el momento de dicha concesión y que al no derivar de una
transmisión, se clasifica como renta general a efectos del cálculo del Impuesto
de acuerdo con lo establecido en el artículo 45 de la LIRPF. Su importe vendrá
determinado por el valor efectivamente satisfecho siempre que no sea inferior
al valor de mercado, en cuyo caso prevalecerá este. De este valor se deducirán
los gastos y tributos inherentes a la operación que hayan sido satisfechos por
el concedente. La imputación de la ganancia deberá efectuarse, de acuerdo con
lo previsto en el artículo 14.1 de la LIRPF, en el período impositivo en el que
tiene lugar la alteración patrimonial, en este caso, el período impositivo en
el que se formalice el derecho de opción de compra sobre la vivienda."
En relación a lo anterior, la Sentencia dictada por laSala de lo Contencioso - Administrativo del Tribunal Supremo el pasado 21 de
Junio de 2022, modifica el tratamiento fiscal de la prima, considerándola renta del ahorro y no general (como se venía haciendo hasta este momento:
"Las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la percepción de las primas satisfechas por el otorgamiento de un contrato de opción de compra, en los términos aquí examinados, se deben integrar en la renta del ahorro definida en el Artículo 46, en aplicación de la Ley 35/2006, de 28 de Noviembre, del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas, por implicar una transmisión fundada en la traditio, derivada de la entrega de facultades propias del derecho de propiedad a las que temporalmente renuncia el titular."
Las cantidades recibidas en concepto de rentas de alquiler (puras y duras), se declararán como rendimientos del capital inmobiliario en sus ejercicios correspondientes.
Finalmente, de formalizarse la compraventa, entrarán de nuevo en juego el ITPyAJD autonómico, y la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF, debiendo descontar del precio final tanto el importe satisfecho en concepto de prima, como la parte de las rentas que se hayan acordado como "entregas a cuenta" del precio de venta, las cuales constituirán un menor valor de transmisión de la vivienda a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial que derive de la citada transmisión.
Como siempre, es recomendable consultar con un profesional antes de formalizar un contrato de este tipo.
