ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA, ¿QUÉ DEBES SABER?

El alquiler con opción a compra, muy extendido en el tráfico jurídico actual, no se encuentra regulado de forma específica en el Ordenamiento Jurídico español, si bien, sí ha sido ampliamente tratado por la jurisprudencia, sirviendo a modo de resumen y para tener una idea básica de su funcionamiento, los siguientes extractos jurisprudenciales:

 

El arrendamiento con opción de compra , se viene considerando como una figura sui géneris, con sustantividad propia, contrato consensual, unilateral (es el optatario el que queda vinculado unilateralmente hasta que decida el optante), que faculta al optatario promitente para exigir el contrato definitivo con la sola manifestación de voluntad del optante manifestada dentro del plazo pactado para ejercitarlo (SSTS. 5.7.1985, 9.10.1989, 24.1.1991, 22.12.1992, 6.7.2001 ...), plazo que es de caducidad (pasado el mismo se produce, no un incumplimiento contractual, sino la caducidad del derecho de opción, resultando extemporáneo su ejercicio, y suponiendo, en definitiva, una compraventa conclusa (arts. 1445 y ss CC (EDL 1889/1) , entre ellos el 1450 , que mantiene desde luego la perfección del contrato, aunque ni la cosa ni el precio se hubieren entregado) que no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de la voluntad del optante para que el contrato quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el optatario, sin necesidad de más actos y sin que el optatario pueda hacer nada para frustrar su efectividad (SSTS. 9.2.1985, 4.4.1987, 24.1.1994, 13.11.1992, 22.9.1993, 4.2.1994, 2.11.1995, 29.2 y 7.3.1996, 14.2.1997, 14.11.2000, 27.10.2005 ...).

 

Pone de relieve la STS 11.4.2000, que la opción es un precontrato unilateral por el que una parte concede a la otra la facultad de decidir sobre la celebración o no del contrato principal que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones: siendo esencial en su concepto el que "no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio (opción de compra ) bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente, sin necesidad de más actos, lo que la diferencia del "pactum de contrahendo" tal como dicen literalmente las sentencias de 23 de diciembre de 1991 EDJ 1991/12230 y 17 de marzo de 1993 y reiteran las de 16 de octubre de 1997 EDJ 1997/7495 y 15 de diciembre de 1997 EDJ 1997/9779. Asimismo, resulta doctrina consolidada, la que enseña que la calificación jurídica de un contrato o precontrato -negocio jurídico, en definitiva- no viene determinada por las denominaciones o expresiones que emplean las partes, sino por su contenido.

Como enseña la Jurisprudencia (STS 5.6. 2003), en la opción,"una parte atribuye a otra un derecho que permite a esta última decidir, dentro de un determinado período de tiempo y unilateralmente, la puesta en vigor de un concreto contrato. Por tanto, si se ejercita la opción de compra , aparece la compraventa; pero ésta no nace si, al no ejercitar la opción en el plazo previsto, queda caducada". Únicamente si no se ejercita dentro del plazo previsto, desaparece este derecho del arrendatario. En cuanto a los requisitos de la opción de compra . La STS 6.7.2001, con cita de doctrina del propio Tribunal, pone de relieve que "la opción de compra , muy frecuentemente tratada por la jurisprudencia de esta Sala, en doctrina uniforme, consiste en conceder al optante, mediante cláusula inserta en el contrato de arrendamiento urbano, la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo contractualmente señalado a la oferta de venta, que por el primordial efecto de la opción es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido, y una vez ejercitada la opción oportunamente se extingue y queda consumada y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, sin que el optatario o concedente pueda hacer nada, en casos como el debatido, para frustrar su efectividad, pues basta para la perfección de la compraventa con el optante, como en el caso discutido se ha probado, que le haya comunicado la voluntad de ejercitar su derecho de opción. En la misma línea esta Sala en sentencia de 12.2.1996 EDJ 1999/1790.